Immobilienpreise in Wien – kaufen oder mieten?

Der Wiener Immobilienmarkt ist weiterhin stark in Bewegung – davon Zeugen besonders enorme Neubauten, sei es im Bereich der Stadtrandlagen oder auch beim neuen Hauptbahnhof. Wir haben uns angesehen, wie sich die Preise in letzter Zeit entwickelt haben.

Immobilienpreise – Statistiken

Diverse Immobilienmakler und ebenso Immobilienportale veröffentlichen regelmäßig Erhebungen dazu, wie sich die Immobilienpreise entwickeln. Wir haben verschiedene Berichte zusammengeführt und dazu eines gleich vorweg: Statistiken zu Immobilienpreisen sind mit Vorsicht zu genießen. Der einfache Grund ist, dass in Statistiken „Ausreißer“ starken Einfluss haben können. Wenn beispielsweise in einem Bezirk gerade mehrere Luxus-Projekte auf den Markt gebracht werden oder umgekehrt das ein oder andere Zinshaus voller Substandard-Wohnungen angeboten wird, beeinflussen diese Vorgänge Statistiken.

Preise in Wien

Ein transparentes Portal bietet beispielsweise unser Partner „Der Standard“. Hier zeigt sich, dass die Preise für Eigentumswohnungen im Schnitt in vielen Bezirken in letzter Zeit stagnieren. Die extremen Preisanstiege der letzten Jahre haben sich eingebremst, das Niveau ist zwar weiterhin doch, doch starke Anstiege sind derzeit nicht gegeben.

Interessant ist jedoch das Verhältnis der Eigentumspreise zu den Mietpreisen. Bei den Mieten erleben wir auch auf Mietguru.at täglich, dass es zwar immer wieder günstige Wohnungen gibt, der Bedarf aber weit größer wäre. Bei Wohnungen die für unter 500 Euro pro Monat angeboten werden, sind hundert Anfragen binnen 24 Stunden durchaus keine Seltenheit. Die naheliegende Schlussfolgerung ist, dass gerade bei kleinen Mietwohnungen das Angebot der Nachfrage nicht gerecht wird.

Vorsorgewohnungen als attraktive Investition

Hier kommen im Umkehrschluss Vorsorgewohnungen ins Spiel, also Wohnungen, die für Vermietungszwecke gekaut werden. Meist sind dies Neubauwohnungen, bei denen in durchschnittlicher Lage für 30m² Wohnfläche ein Kaufpreis von 135.000 Euro zuzüglich Nebenkosten recht problemlos erzielbar scheint. Die gesamte Investition inklusive Kaufnebenkosten beläuft sich somit für die Investoren bzw. den Investor überschlagsmäßig auf 148.500 Euro.

Wird hier ein Mietpreis netto von ca. 14 Euro angesetzt, ergibt das eine Rendite von deutlich über 3 Prozent. Gleichzeitig liegen die Kosten für eine Kredit-Finanzierung derzeit im Bereich von 2 Prozent. Dazu kommt, dass Mieten indexiert werden können, während die Kreditrate konstant bleibt. Vermieter die annehmen, dass die erzielbare Miete über die nächsten 20 Jahre zumindest gleichbleibt, wenn nicht sogar steigt, haben also eine sehr einfache Rechnung vorliegen. Die Erträge sind höher als die Finanzierungskosten, eine Investition lohnt sich also.

Schlussfolgerungen für den Immobilienmarkt

Ein oft genannter Lösungsansatz der Bundesregierung zu steigenden Mietpreisen lautet, dass mehr gebaut werden muss. Steigendes Angebot sorgt für sinkende Preise, so die Theorie.

Das ist allerdings dahingehend als falsche Annahme zu betrachten, als dass mehr Wohnungen die zum Verkauf angeboten werden zwar eine Auswirkung auf den Eigentumsmarkt hätten, jedoch solange die Nachfrage nach Mietwohnungen so groß ist, dass die Rendite die Finanzierungskosten übersteigt, es praktisch unmöglich sein wird so viel zu bauen, dass dieser Effekt wirklich bei Personen ankommt, die günstige Mietwohnungen suchen. Einfach formuliert: mehr Eigentumswohnungen zu errichten wird nicht zu sinkenden Mieten führen, solange die Finanzierungs-Situation für den Wohnungskauf so attraktiv sind wie es derzeit der Fall ist, da mehr und mehr Menschen die Situation erkennen und in Immobilien investieren.

Lösungsansätze können somit nur im sozialen Wohnbau liegen, denn dadurch können direkt vermietbare Wohnungen geschaffen werden, bei denen keine bestimmte Rendite erzielt werden muss, die für die Finanzierung herangezogen wird.

 

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