Deine erste Eigentumswohnung – so klappt der Kauf

Wer keine Lust mehr hat Monat für Monat Miete zu zahlen kann die derzeit niedrigen Kreditzinsen nutzen, um eine erste Eigentumswohnung zu kaufen.

Die gute Nachricht ist, dass in diesem Bereich die Immobiliensuche etwas entspannter abläuft, als bei Mietwohnungen, doch dafür gilt es einige andere wichtige Dinge beim Kauf einer Wohnung zu beachten. 

Wohnung kaufen – Tipps vom Experten

Wir haben Herrn Mag. Wutti, erfahrener Wiener Rechtsanwalt, der sich auf das Thema Immobilien spezialisiert hat, nach seinen fünf wichtigsten Tipps für deinen Wohnungskauf gefragt:

Tipp 1: Besichtigen Sie die Wohnung mit einem „Auskenner“

Das Wunschobjekt zumindest einmal gemeinsam mit einer fachkundigen Vertrauensperson zu besichtigen hat den Vorteil, dass etwaige Mängel in der Wohnung und der Zustand der Bausubstanz des Hauses und eventuell damit zusammenhängende künftige Sanierungskosten abgeschätzt werden können. Der Fachmann muss nicht unbedingt ein Architekt oder Baumeister sein, auch jemand aus Ihrem Bekanntenkreis mit einem guten bautechnischen „Hausverstand“ kann sehr hilfreich sein.

Tipp 2: Nehmen Sie Einsicht in das Grundbuch

Besorgen Sie sich einen Grundbuchsauszug, am besten einen für die gesamte Liegenschaft. Die daraus ersichtlichen Eintragungen und Anmerkungen sagen sehr viel über die rechtlichen Rahmenbedingungen aus, etwa ob bereits Wohnungseigentum am gesamten Haus bzw. einzelnen Wohnungen begründet wurde oder ob es sich um so genanntes „schlichtes Miteigentum“ handelt. Dies hat wesentliche Auswirkungen auf den Wert der Wohnung und Ihre Rechte und Pflichten als zukünftiger Mit- bzw. Wohnungseigentümer.

Weiters bekommen Sie einen Einblick wer die sonstigen Eigentümer sind und ob vielleicht die Mehrheit der Hausanteile in der Hand einer Person oder Familie sind, sodass die übrigen Miteigentümer bei Beschlussfassungen überstimmt werden können.

Einen Grundbuchsauszug erhalten Sie kurzfristig von der Kanzlei Mag. Gabriel Wutti zum Pauschalpreis von € 12,00 (inkl. 20 % USt).

Tipp 3: Holen Sie vor Anbotslegung wesentliche Informationen ein

Erkundigen Sie sich, ob die Hausgemeinschaft für absehbare künftige Sanierungsarbeiten eine ausreichende Rücklage hat.  Folgende Unterlagen sollten Ihnen zur Verfügung gestellt werden:

• letzte Betriebskosten- und Rücklagenvorschreibung
• letzte Jahresabrechnung betreffend Betriebskosten und Rücklage
• das Protokoll der letzten Eigentümerversammlung samt allfälligen (Umlauf-) Beschlüssen
• letzte Vorausschau über anstehende Arbeiten und Investitionen.

Reicht etwa die Rücklage zur Finanzierung erforderlicher Erhaltungsarbeiten nicht aus, fordert die Hausverwaltung die Differenz von den Wohnungseigentümern in der Regel mittels Sondervorschreibung ein. Aufgrund der genannten Unterlagen können Sie relativ gut einschätzen, ob Sie in naher Zukunft mit einer zusätzlichen finanziellen Belastung rechnen müssen. Die notwendigen Informationen und Unterlagen erfragen Sie beim Makler oder der zuständigen Hausverwaltung.

Tipp 4: Lassen Sie das Anbot vorab von einem Juristen prüfen

Wichtig: Die Unterfertigung des Anbotes ist für Sie bindend. Nimmt der Verkäufer Ihr Anbot an, kommt bereits der Kaufvertrag zustande. Was im Anbot nicht geregelt ist, regelt das Gesetz und die Verkehrsübung. Davon abweichende Regelungen können nachträglich nur noch einvernehmlich vereinbart werden und können nicht auf Wunsch nur einer Partei in den (sodann noch auszuformulierenden) schriftlichen Kaufvertrag aufgenommen werden.

Alles Wesentliche wie zB. Lastenfreiheit, Übergabetermin, Finanzierungsvorbehalt, ausdrückliche Zusagen des Verkäufers und mit übernommenes Inventar sollten bereits ins Anbot. Weiters empfiehlt es sich die Gültigkeit des Anbots zeitlich zu befristen. Aufgrund der weit reichenden Bindung des Anbots ist dessen rechtliche Prüfung vor Unterfertigung jedenfalls anzuraten.

Tipp 5: Bestehen Sie auf eine sichere Abwicklung

Sinn und Zweck der Treuhandschaft und damit Aufgabe des Treuhänders (Rechtsanwalt oder Notar) ist es sicherzustellen, dass jede Vertragspartei das erhält, was ihr nach dem Vertrag zusteht. Dies sind im Regelfall das lastenfreie Eigentum auf Seiten des Käufers und der Kaufpreis auf Seiten des Verkäufers.

In Wien haben Rechtsanwälte Treuhandschaften im Rahmen des sog. elektronischen Anwaltlichen Treuhandbuches (eATHB) abzuwickeln. Dabei handelt es sich um ein spezielles Treuhandkonto, welches mit der Rechtsanwaltskammer Wien (RAK Wien) verbunden ist und höchsten Sicherheitsstandards entspricht. Falls Sie nicht vor Überweisung des Kaufpreises über eine schriftliche Bestätigung der RAK Wien verfügen, dass es sich um eine, in diesem gesicherten System gemeldete Treuhandschaft handelt, fragen Sie am besten direkt bei der RAK Wien, Abteilung Treuhandbuch, Telefon: 01/ 533 27 18, nach.

Besondere Sicherheitsmechanismen sind erforderlich, wenn Sie eine noch im Bau befindliche Wohnung erwerben wollen. In diesem Fall sind die strengen Regeln des Bauträgervertragsgesetzes zu beachten, die den Käufer vor dem Verlust der meist hohen Vorauszahlung schützen sollen, wenn etwa der Bauträger das Objekt nie fertig stellt bzw. insolvent wird. Die rechtliche Prüfung des Anbots und des Kaufvertrages ist bei Bauträgerfällen besonders empfehlenswert.