Die Mietpreisbremse in Österreich ab 2026

Steigende Mieten sind vor allem in Österreichs Ballungszentren seit Jahren eine große Belastung. Die Situation droht sich zu verschärfen, da immer weniger neue Wohnungen fertiggestellt werden. Deshalb wurde zuerst im reglementierten Segment des Wohnungsmarktes eingegriffen und ab 2026 wird die Mietpreisbremse nun auch ein großes Thema für Neubauwohnungen. Doch was gilt im Detail und wie darf die Miete noch erhöht werden?

Wie funktioniert die Mietpreisbremse?

Die grundlegende Funktion der Mietpreisbremse in Österreich sieht so aus, dass die Miete nur ein Mal pro Jahr erhöht werden darf. Die ersten drei Prozent Inflationsrate dürfen vollständig weitergegeben werden. Jener Teil der Inflation (genau genommen des Index-Wertes), der drei Prozent übersteigt, darf nur zur Hälfte als Mieterhöhung weiterverrechnet werden.

Sehen wir uns dazu zwei Beispiele an:

• Die Inflation bzw. der Indexwert liegen bei 2,8 % – somit darf die Miete um 2,8 % erhöht werden.
• Die Inflationsrate liegt bei 4 % – die ersten 3 % dürfen vollständig weiterverrechnet werden. Das verbleibende Prozent hingegen nur zur Hälfte. Somit ergibt sich insgesamt eine zulässige Mieterhöhung von 3,5 %.

So weit, so einfach – doch wie in Österreich üblich, gibt es selbstverständlich Ausnahmen und Sonderregelungen.

Mietpreisbremse bei Neubauten

Bei frei vermietbaren Neubauwohnungen greift die beschriebene Mietpreisbremse ab 2026 genau wie definiert. Es gibt also keine Übergangsregel und es sind auch Bestandsverträge betroffen.

Mietpreisbremse bei Altbauten

Bei Altbauwohnungen, Genossenschaftswohnungen und Wohnungen im Teilanwendungsbereich des Mietrechtes sieht die Sache anders aus. Richtwert- und Kategorie-Mieten dürfen im Jahr 2026 nur um 1 % steigen. Im Jahr 2027 ist eine Erhöhung um maximal 2 % zulässig.

Erst ab 2028 gilt dann die Mietpreisbremse in ihrer „klassischen“ Form (siehe Beschreibung oben). Das bedeutet, dass abseits der frei vermietbaren Neubauwohnungen in den Jahren 2026 und 2027 noch strengere Regeln gelten. Die Mieterhöhungen fallen hier somit besonders gering aus.

Mietpreisbremse bei Genossenschaftswohnungen

Bei Genossenschaftswohnungen gelten die Regelungen wie bei Altbauten. Betroffen sind hier die Grundmiete, das Mietentgelt bei Wiedervermietung und der Erhaltungsbeitrag. Es kann jedoch andere Kostenfaktoren geben, die nach dem „Kostendeckungsprinzip“ des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) weiterhin ansteigen können, sofern es sich um noch nicht ausfinanzierte Genossenschaftswohnungen handelt, berichtet die Arbeiterkammer.

Mieter von Genossenschaftswohnungen sollten daher am besten die Genossenschaft kontaktieren und eine möglichst konkrete Information einfordern, wie sich die einzelnen Kostenbestandteile 2026 für das Gebäude grundsätzlich verändern dürfen.

Mietpreisbremse bei Gemeindewohnungen

Bei Gemeindewohnungen gelten die Regelungen wie für Altbauwohnungen. In Wiener Gemeindebauten wurden die Mieten zusätzlich bereits in den Jahren 2024 und 2025 vollständig eingefroren. Somit wird es 2026 und 2027 zwar minimale Erhöhungen der Kosten für Gemeindebau-Mieter geben, insgesamt bleiben Gemeindewohnungen jedoch weiterhin eine sehr günstige Wohnmöglichkeit.

Politische Einordnung

Die massiven Anstiege der Mietpreise, insbesondere in Wien, Salzburg, Innsbruck und Graz, werden durch die Mietpreisebremse teilweise eingeschränkt. Das Ziel der EZB ist grundsätzlich, die Inflationsrate im Bereich von 2 % zu halten. Sofern das gelingt, wird die Mietpreisbremse ab 2028 keinen realen Effekt haben, da die ersten 3 % vollständig weiterverrechnet werden dürfen.

Die Maßnahme ist für Mieter trotzdem grundsätzlich sinnvoll, denn so sind zumindest keine horrenden Erhöhungen mehr möglich. In Zeiten sehr hoher Inflation gab es wesentlich markantere Mieterhöhungen, die dank der Mietpreisbremse nun nicht mehr denkbar sind.

Ein großes Manko ist jedoch die Rentabilität der Altbau-Vermietung. Hier gelten ohnehin bereits Einschränkungen (Richtwert- oder Kategoriemietzins). Nun kommt hinzu, dass die Mieterhöhungen auf ein bzw. zwei Prozent reduziert werden, bevor ab 2028 die Mietpreisbremse gilt.

Gleichzeitig müssen Vermieter jedoch mit höheren Instandhaltungskosten zurechtkommen. Die Zuweisung zur Reparaturrücklage steigt 2026 im vollen Ausmaß der Inflationsrate an. Hausverwaltungen sind dazu verpflichtet, diese Erhöhung vorzunehmen. Bezahlt wird die monatliche Zuweisung zur Reparaturrücklage von der Nettomiete der Vermieter – die Rendite der Altbau-Vermietung verschlechtert sich dementsprechend.

Mietpreisbremse: Ergänzende Maßnahmen

Im Zuge der Gesetzesänderungen werden noch weitere Maßnahmen umgesetzt, die Vermieter und Mieter betreffen.

Anhebung der Mindestbefristungsdauer

Eine weitere, ebenfalls mieterfreundliche Regelung, tritt per 2026 in Kraft: Die Mindest-Befristungsdauer für Wohnungen wird auf fünf Jahre angehoben. Ausgenommen sind sogenannte „kleine Vermieter“, also Vermieter, die nicht gewerblich vermieten und weniger als fünf Wohnungen besitzen. Sie dürfen weiterhin auch auf nur drei Jahre befristete Mietverträge vergeben.

Kürzere Rückforderungsmöglichkeit bei zu hoher Miete

Um die Mietpreisbremse politisch durchsetzen zu können, waren auch Zugeständnisse an die Vermieterseite nötig. Bislang war es möglich, zu viel bezahlte Miete 30 Jahre lang zurückzufordern. Gleichzeitig ist die Regelung der erlaubten Miethöhe nicht immer eindeutig, da es ein komplexes System mit Zu- und Abschlägen gibt. Mieter konnten daher bislang für viele Jahre rückwirkende Miet-Prüfungen beauftragen und teils enorme Beträge von Vermietern fordern.

Künftig können Rückforderungen nur für fünf Jahre geltend gemacht werden. Für Vermieter, die grundsätzlich korrekt vermieten und möglicherweise nur bei Zu- und Abschlägen Fehler machen, ergeben sich somit normalerweise nur recht geringe Zahlungen. Wer hingegen absichtlich viel zu hohe Mieten verrechnet, lebt mit dem Risiko, zumindest für die letzten fünf Jahre eine Rückerstattung leisten zu müssen.

Mietpreisbremse aus Investorensicht

Für Investoren ist die Mietpreisbremse zwar nachteilig, aber es handelt sich um keinen maßgeblichen Einschnitt. Die meisten Immobilien, die explizit zur Vermietung erworben werden, sind frei vermietbare Neubauten. Bei diesen ist künftig zu beachten, dass nur die ersten drei Prozent der Inflation vollständig weitergegeben werden dürfen.

Doch sofern die Inflationsrate sich im langfristig angestrebten Bereich von 2 Prozent bewegt, ergibt sich für Vermieter kein Problem. Schließlich wäre dann die maximal zulässige Erhöhung weiterhin machbar. Bei der Neuvermietung einer Wohnung kann die Miete im Neubau weiterhin frei festgelegt werden.

Gerade für kleine Vermieter ist es praktisch, Wohnungen mit kurzer Befristung zu vergeben. So ist es schon nach drei Jahren möglich, die Miete deutlicher zu erhöhen als im Zuge der Mietanpassung eines Bestandsvertrags.